Противоречия в нормативных документах значительно осложняют и без того непростую работу специалистов, работающих в сфере ЖКХ. Вся нормативная база, на которую опирается сегодня деятельность предприятий жилищно-коммунального сектора экономики - это тот самый «гордиев узел», который, к сожалению, нельзя рассечь одним ударом. Обширная судебная практика свидетельствует о том, что в настоящее время обострилась одна из самых фундаментальных и сложных проблем - формирование договорных отношений между организациями коммунального комплекса, управляющими организациями, населением.

     Эта проблема тянет за собой и другие не менее важные вопросы, в именно — формирование налоговой базы предприятий, системы ценообразования и т.д. Для того чтобы обеспечить баланс интересов всех участников договорных отношений необходимо состыковать и привести в соответствие, как минимум, шесть базовых документов (что само по себе уже очень сложно сделать из-за несовершенства этих законодательных документов):

Гражданский кодекс;

Налоговый кодекс;

Жилищный кодекс;

Закон о защите прав потребителей;

Закон 184-ФЗ (о применении предельных индексов);

Постановление Правительства №307.

     Кроме того, необходимо учесть еще, как минимум, до 30 нормативных актов, включая различные ведомственные Правила и Нормы. Мешает делу обилие категорий и понятий в нормативных документах. Так, реанимированы из дореформенных времен в 307 Постановлении Правительства термины «ресурсоснабжающая организация», «исполнитель». В 210 законе РФ управляющая организация значится «потребитель», коммунальщики – «организациями коммунального комплекса»,

Ни один из нормативных актов не предусматривает обязательств муниципального, регионального или федерального бюджетов возместить убытки вследствие утверждения тарифов на оплату за содержание и ремонт жилых помещений с применением индексов, которые не обеспечивают Управляющей компании содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

в ГОСТ Р 50646-94 потребитель - это гражданин, получающий, заказывающий либо имеющий намерение получить или заказать услуги для личных нужд. В ГК мы привыкли к «энергоснабжающим организациям» и «абонентам». В законе «Об электроэнергетике» обозначены «потребители электрической и тепловой энергии». Слишком много определений на одно юридическое (или физическое) лицо - не мудрено запутаться!
     На практике существует несколько мнений по поводу формирования договорных отношений в ЖКХ. Самое распространенное и широко практикуемое в последнее время - это приобретение управляющей организацией коммунальной услуги для дальнейшей реализации населению. Такой подход является по нашему мнению самым формальным и поверхностным, при нем не учитываются глубинные факторы, которые, в свою очередь порождают очень серьезные налоговые и экономические последствия в деятельности управляющих организаций. К этим факторам мы относим:

Занижение цен и тарифов на ЖКУ в угоду политическим интересам;

Громоздкий и несовершенный механизм учета и расчетов (а также и перерасчетов) объемов потребляемых услуг;

Усиление административной ответственности;

Значительный износ основных фондов и отсутствие источника их восстановления;

Наличие огромной дебиторской задолженности населениям за ЖКУ.

     За насколько лат аудиторской деятельности в сфере ЖКХ специалистами нашего предприятия тщательно изучены договоры, учетная и налоговая политика предприятий ЖКХ (как жилищных так и коммунальных), причем различной организационно-правовой формы Принимали участие мы и в судебных разбирательствах по самым различным аспектам (в основном, это налоговые вопросы).
     В результате наработанной практики специалисты нашей организации считают, что выживание управлявших компаний в период индексации цен и тарифов возможно только при наличии договорных отношений, позволяющих приобретать коммунальные ресурсы в пользу «собственников» и «нанимателей» без отражения в бухгалтерском учете управляющих организаций их приобретения и реализации. Такие отношения позволяют минимизировать налоговую базу, о в некоторых случаях перейти на упрошенную систему налогообложения (более подробно о рекомендуемой схеме взаимоотношений мы расскажем в следующей публикации).

     В документах, которые издаются во исполнение Жилищного кодекса РФ законодатели хотят видеть управляющие организации гарантом качества и количества коммунальных услуг. Удобно, конечно, и законодателям и поставщикам коммунальных услуг. Хочется только уточнить, а под какие средства, и под какие производственные мощности должны осуществляться эти гарантии? Может быть, в подвалах жилых домов у управляющих организаций находятся копи царя Соломона.
     Интересно было бы узнать, где в жилом доме размещаются те таинственные агрегаты, с помощью которых «коммунальный ресурс» превращается в «коммунальную услугу» и почему он таковым не является, пока не дошел до стены дома? В чем заключается преобразование ресурса, когда коммунальная услуга поступает в жилой дом непрерывно от поставщика? Ведь жилищные организации обслуживают инженерное оборудование, которое влияет, прежде всего, равномерность объема услуги по квартирам, но никак не на качество горячей или холодной воды.
     В жилом доме нет такого технологического оборудования, которое позволяло бы значительно изменить качество коммунальной услуги. По ГОСТ Р 50646-94 технологический процесс исполнения услуги это «основная часть процесса предоставления услуги, связанная с изменением состояния объекта услуги».
     «Возраст» труб в доме не оказывает фатального влияния на качество, так как протяженность внутридомовых сетей несоизмерима с протяженностью и диаметром наружных сетей - она в разы меньшее, а ответственность в разы больше?
     Такая всеобъемлющая ответственность должна подкрепляться хотя бы какими-то средствами. А у нас - подстриженные «под политику цены», да и те заморожены на долгие годы индексами, а «бюджет» не спешит на помощь - присматривается, только вот если что-нибудь в доме обвалится, тогда может быть, и выделят сумму под мифическую программу (на оформление и защиту которой тоже уйдет год, а то и два).

Выживание управляющих компаний в период индексации цен и тарифов возможно только при наличии договорных отношений, позволяющих приобретать коммунальные ресурсы в пользу «собственников» и «нанимателей», без отражения в бухгалтерском учете управляющих организаций их приобретения и реализации.

     В обороте управляющих организаций находятся, прежде всего, средства населения. При сложившихся ценах, если буквально исполнять требования всех последних документов, необходимо доплачивать коммунальщикам из средств на содержание и ремонт жилья, как было раньше, в дореформенную пору. А ведь это уже не налоговая, а более серьезная ответственность.
     По 307 Постановлению Правительства холодная вода ненадлежащего качества вообще не подлежит оплате населением (спасибо разработчикам документа за щедрость, но как это связать со здравым смыслом - вода льется, а платить не надо?). Почему нельзя заплатить по более низкому тарифу, как за воду неподготовленную, раз уж у нас нет отдельного водовода для неподготовленной воды? И кто будет нести убытки при существующих договорных отношениях за воду, которая доставлена и вылита, но не оплачена населением?
     Нельзя допускать поверхностный, непрофессиональный, либо узковедомственный подход к проблеме договорных отношений в ЖХХ. Иначе мы сведем все усилия реформы жилищно-коммунального комплекса к нулю.
     Необходимо внедрять в жизнь оптимальный вариант, который учитывает интересы всех сторон, достигать баланса этих интересов, а также дать возможность нормального экономического развития всем предприятиям жилищно-коммунального комплекса. Это трудно, но достижимо.
     Не надо делать только управляющие организации задолжниками ситуации, ведь именно управляющие организации находятся на перекрестке всех проблем, это в их деятельности проявляются все недочеты разработанных законов и постановлений. Они уязвимы для всякого рода негативных последствий, но в то же время жестко регламентированы в своих возможностях из-за того, что рабо¬тают с населением.
     Мы не думаем, что кто-то действительно желает банкротства управляющим организациям, но поверхностный, непрофессиональный подход к вопросу договорных отношений ведет именно к этому.