Главная         О компании         Контакты         Клиенты         Аккредитация         Публикации         Вопрос-ответ


Услуги аудиторской фирмы АУДИТ-Урал, Росаудит
Аудиторская фирма АУДИТ-Урал, РОСАУДИТ, аудит, аудит в сфере ЖКХ



ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА

     Проходящая сейчас в нашей стране реформа жилищно-коммунального комплекса опирается на комплекс принятых в разное время законодательных актов, многие из которых, к сожалению, являются далеко неоднозначными для толкования, а зачастую и прямо противоречат друг другу. Применение этих норм на практике, в результате, сталкивается с серьезными проблемами, решить которые можно только введением на уровне каждого муниципального образования дополнительных нормативных актов. В частности, подобная мера актуальна для определения уровня затрат, которые должны собственники нести на содержание общего имущества в многоквартирных домах.

     Согласно статье 210 гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Вступившим в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 168-ФЗ уточнил, что Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание не только жилых квартир, но и общего имущества в многоквартирном доме, которое перечислено е статье 36 ЖК РФ и уточнено правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
     Положении действующего жилищного кодекса РФ в части определенно оплаты технического содержаний и капитального ремонта жилого фонда направлены на самостоятельное принятие решений Собственниками жилфонда по этим вопросам. При этом согласно требованиям жилищного кодека РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
     Если же Собственники помещении в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления, однако, органы местного самоуправления не вправе, в настоящее время, установить размер платы соответствующим необходимым затратам на содержание и ремонт жилого фонда, так как федеральный закон от 26 декабря 2005 г. N 164-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" ввел порядок ограничения на размер платы граждан в соответствии с предельными индексами.
     Указанные требования нормативных актов содержат диаметрально противоположные требования.
     Возложение Жилищным кодексом РФ обязанностей и ответственности на граждан за содержание своего дома является, на наш взгляд, преждевременным.
     Граждане, проживающие в многоквартирных домах, в силу свое занятости, некомпетентности в решении этих вопросов, а также многолетнему убеждению, что это обязанности муниципального образования, не готовы резко поменять свое мировоззрение и принимать решения по организации содержаний своего дома. При этом не учтен такой фактор, как наличие в домах огромного количества квартир и соответственно, проживающих в нем собственников, которых невозможно организовать или физически собрать для решений вопросов, а также отсутствие помещении для проведений собраний. Следовательно, реализация норм жилищного кодекса РФ, в этой части, практически невозможна.
     При этом требований законодательства о том, что содержание и ремонт жилого помещения должны отвечать требованиям законодательства, очень жестки. Контроль за использованием и содержанием жилого фонда осуществляется органами государственной жилищной инспекции, прокуратурой, которые имеют большие права, в том числе по привлечению к административной ответственности с наложением штрафов в размерах, которые для управляющих организаций являются существенными.
     Созданная в результате принятий указанных нормативных актов ситуация, в которую попали Управляющие организации, не находит решения ни в одном из принятых документов.
Ни один из нормативных актов не предусматривает обязательств муниципального, регионального или федерального бюджетов возместить убытки вследствие утверждения тарифов на оплату за содержание и ремонт жилых помещений с применением индексов, которые не обеспечивают Управляющей компании содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

     Ни один из нормативных актов не предусматривает обязательств муниципального, регионального или федерального бюджетов возместить убытки вследствие утверждения тарифов на оплату за содержание и ремонт жилых помещении с применением индексов, которые не обесточивают Управляющей компании содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
      Однако, наиболее остро в настоящее время встал вопрос о проведении капитального ремонта жилого Фонда, построенного двадцать и более лет назад.
     Законодательные акты, практически никак не решают вопрос о проведении капитальных ремонтов многоквартирных домов, платежи, уплачиваемые собственниками жилых помещении в предыдущие годы, начиная с 2002 года, истрачены, но капитальные ремонты, из-за недостаточности средств, не проведены во многих домах по 40 и даже более лет. О плате за капитальный ремонт, как самостоятельном платеже, было упомянуто в Законе № 52-ФЗ от 06.05.2003. В городе Екатеринбурге плата за капитальный ремонт была введена с 2003 года.
     Жилой фонд обветшал, и в таком виде его принимают в управление Управляющие компании, которые отвечают за его техническое состояние. Но, при этом, требования государственных органов, а также самих жильцов, по содержанию домов предъявляются без учета этого обстоятельства.
     Исходя из требований Жилищного кодекса РФ платежи, собранные за капитальный ремонт, необходимо учитывать раздельно по каждому дому для проведения капитального ремонта в конкретном доме с тем, что бы представить Собственникам отчет о расходовании указанных денежных средств.
     Конкретные обязательства, по выделению денежных средств на проведение капитального ремонта домов из бюджетов до введений в действие федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" отсутствовали. Однако, и указанный Закон не гарантирует поступлений бюджетных средств на капитальный ремонт жилого фонда Муниципальных образований необходимых средств, порядок и условия получения указанные бюджетные средств достаточно проблематичны.
     Статьей 165 Жилищный кодекс РФ предусмотрел только право, а не обязанность органов местного самоуправления на предоставление управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетных средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.
     Зачастую, местные бюджеты просто не имеют необходимых средств на проведение капитальных ремонтов.
     При такой ситуации Управляющие компании остаются полностью законодательно не защищены и вынуждены проводить капитальный ремонт одного дома за счет средств, собранных Собственниками на капитальный ремонт других домов, причем без согласия последних.
     Как видим, нормативные документы, принятые на федеральном уровне, не содержат стройных и последовательных норм по регулированию отношений по содержанию и обслуживанию жилого фонда, в том числе и проведению капитальные ремонтов, а также гарантии безопасного и комфортного проживания граждан в многоквартирных домах.
     Мало того, принятый жилищный кодекс РФ противоречит Конституции и гражданскому кодексу РФ, а Постановления правительства РФ, противоречат Гражданскому и Жилищному кодексам РФ.
     При такой ситуации, по нашему мнению, муниципальные образования должны принимать местные нормативные акты по вопросам, не отрегулированным на федеральном и региональном уровнях. Такие права у муниципалитетов имеются в соответствии с действующим законодательством.
     Особенно, это касается вопроса проведения капитальных ремонтов в муниципальных образованиях.
     Управляющая компания, неся ответственность за безопасное проживание граждан в домах, опасается взять на себя ответственность использовать на капитальный ремонт одного дома средства собранные на капитальный ремонт других домов.
     Если в Муниципальном образовании будет принят нормативный акт, который урегулирует порядок расходования собранных средств на капитальным ремонт, то Управляющие компании смогут работать в правовом поле и не принимать самостоятельных решений с риском для себя.
     Мы считаем, что в акте органа местного самоуправления о расходовании средств на капитальный ремонт можно предусмотреть следующие условия: в случае принятия решения Собственниками на общем собрании дома о расходовании собранных денежных средств на капитальным ремонт только на ремонт своего дома, Управляющая компания не вправе их расходовать на ремонты других домов, в случае, если таких решении Собственники домов не приняли, то средства можно использовать на капитальные ремонты других домов в нормативном акте можно также указать другие положений и условий. При этом, Управляющая компания не должна проводить работу по организации собраний Собственников, так как вопросы по содержанию своих домов Собственники должны решать самостоятельно. Жилищный кодекс РФ предусматривает помощь Собственникам со стороны Управляющей компании только при установлении тарифов, решение других вопросов - это обязанность самих Собственников.
     По нашему мнению, такой нормативный акт будет направлен на заботу о сохранности жилого фонда Муниципального образования, управляющая компания обязана будет отчитаться о расходовании указанных средств, как перед Собственниками дома, в котором проведен капитальный ремонт, так и перед Собственниками домов, средства которых были потрачены.
     Как нам представляется, хорошо бы органам местного самоуправления принять такой нормативный акт со ссылками на действующее жилищное законодательство, которое большинство жильцов не читает и не знает, и в этом акте указать, что действующий жилищным кодекс РФ всю заботу о доме, где проживают граждане, возлагает на самих граждан, имея ввиду, что все вопросы по содержанию дома должны рассматриваться Собственниками на общем собрании дома и излагаться в Решении. Конечно, в первую очередь, Собственниками должен решаться вопрос об оплате на содержание и капитальный ремонт дома.

Уважаемые читатели, просим поделиться Вашими мнениями о высказанных проблемах, а также о волнующих Вас других проблемах в области ЖКХ на нашем сайте www.ural-rosaudlt.ru.
ЗА0 "Р0САУДИТ"
  • Аудиторская деятельность
    (Лиц. № Е 007986 от 18 сентября 2006 г.);
  • Проведения финансовой экспертизы обоснованности проектов производственных и инвестиционных программ;
  • Проверка обоснованности расчёта соответствующих им тарифов;
  • Проведение финансовой и технологической экспертизы экономического обоснования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги

  • ЗАО «Росаудит» аккредитовано при Межрегиональном Центре экспертных и аудиторских организаций ЖКХ
    620012, г. Екатеринбург,
    ул. Избирателей, 110, оф. 2
    тел/факс (343) 325-60-60, 325-61-60
    www.ural-rosaudit.ru

    П.А.Белова, начальник юридического отдела ЗАО РОСАУДИТ

    Жилищно-коммунальный комплекс Урала № 9 (41), 2007 (скачать статью в формате документа Microsoft Word)

    Назад

    Коммерческие предложения от аудиторской фирмы Росаудит
    г. Екатеринбург
    ул. Лукиных, д.5, оф. 207
    Яндекс.Метрика
    Аудиторская фирма ЗАО РОСАУДИТ