С принятием Жилищного кодекса РФ разгорелись жаркие споры на страницах специализированных журналов по поводу того, какие обязанности лежат на управляющей компании по отношению к собственникам многоквартирного дома (далее МКД), какого типа договоры на управление многоквартирным домом должны заключаться между управляющей компанией с собственниками, а также между энергоснабжающими организациями и управляющей компанией. Споры эти еще более усилились с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

         Некоторые юристы, в том числе печатающиеся в настоящем издании, а также энергоснабжающие организации считают, что управляющие компании обязаны приобретать по договорам купли - продажи энергоресурсы и продавать их потребителям - собственникам и нанимателям жилых помещений многоквартирного дома, поскольку статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, а также в силу того, что Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 называет управляющую компанию «Исполнителем» услуг по отношению к МКД.
          Следуя такой теории, управляющие компании будут являться теми же «МУ-Пами», которые все услуги покупали для себя, а затем продавали населению, в таком случае не о какой реформе речи не может быть. Кроме того, работая по такой схеме, УК становятся банкротами через полгода своей деятельности. Это обуславливается несколькими причинами. Во-первых, управляющая компания обязана заплатить НДС «по начисле¬нию», то есть со всех начисленных собственникам, нанимателям сумм оплаты за жилищные и коммунальные услуги, еще не получив этой оплаты. Во-вторых, указанная оплата в полном объеме никогда от населения не поступает. В-третьих, возникает значительная разница между суммой, которая предъявляется управляющей компании поставщиками коммунальных услуг и суммой, которая начислена населению за эти коммунальные услуги управляющей компанией. При этом тарифы на ЖКУ регулируемы, бюджетные средства не гарантированы, законодательством на предусмотрено для управляющих компаний налоговых льгот.
         Однако, при всех указанных проблемах УК несет обязательства перед энергоснабжающими организациями по оплате услуг в размере 100 процентов, зачастую отвлекая денежные средства из тарифа на содержание управляемого жилищного фонда. В результате чего содержание жилфонда сводится только к самым необходимым роботам. Средства, получаемые на содержание жилфонда по установленному тарифу, который во многих городах области и без того очень низкий, практически все отдаются за коммунальные услуги. В указанной ситуации у управляющих компаний возникает еще один перекос - наличие «бумажной прибыли»: доходы за жилищные услуги начислены в полном объеме согласно утвержденным тарифам, но в результате отсутствия денежных средств по причине неплатежей населения и отвлечения их на расчеты за коммунальные услуги жилищные услуги оказаны не в полном объеме, то есть доходы превышают расходы.

          Работая длительно время с организациями, занимающимися предоставлением ЖКУ, мы хорошо знаем все эти про¬блемы и поэтому несколько лет назад, после вступления в силу ЖК РФ, нами была предложена схема договорных отношений, которая позволяла бы управляющим компаниям как-то выживать.
         Эта схема предусматривает заключение договоров на управление многоквартирным домом с собственниками по типу агентских, где собственники являются принципалами, а управляющая компания их агентом и действует по их поручению. В этом случае по поручению принципалов (собственников) агент (управляющая компания) обязуется предоставить жилищные и коммунальные услуги путем заключения договоров с подрядными и энергоснабжающими организациями в интересах и за счет собственников. Фактически, УК приобретают у поставщиков все жилищные и коммунальные услуги, но не для себя, а для, а для собственников и нанимателей. В договоре управления многоквартирным домом прописываются все существенные условия, которые указаны в статье 162 ЖК РФ. Построение указанных взаимоотношений не противоречит Жилищному кодексу РФ, наоборот, ЖК РФ, в структуре платы за жилое помещение выделяет оплату за управление, как самостоятельную оплату услуг УК, тем самым подчеркивает посреднический (Агентский) характер этих услуг у управляющей компании.
         Указанные взаимоотношения позволяют управляющей компании в качестве выручки отражать только свое вознаграждение. Полученными суммами оплаты за ЖКУ УК расплачивается со всеми поставщиками, не отражая у себя в доходах, что дает возможность управляющей компании перейти на упрощенную систему налогообложения.
         Однако, как указано выше, многие теоретики и даже практические работники сферы ЖКХ, а также энергоснабжающие организации считают, что договор управления многоквартирным домом по типу агентского заключать нельзя, что он противоречит Жилищному законодательству.
Мы не согласны с такой позицией и, прежде всего хотим, отметить, что свобода гражданам и юридическим лицам на приобретение и осуществление своих гражданских прав и обязанностей на основе договора в своем интересе представлена статьей 1 Гражданского кодекса РФ.
         Статья 421 ГК РФ позволяет нам заключить любые договоры, как предусмотренные, тан и не предусмотренные законом или иными правовыми актами.
Кроме того, Жилищный кодекс РФ также дает право гражданам по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Эти положения о свободе в реализации жилищных прав граждан подкреплены статьей 162 ЖК РФ, которая предусматривает, что договор управления заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
         С утверждением о том, что договоры на управление многоквартирным домом по типу агентских противоречат Постановлению № 307, мы не можем согласиться, так как Постановление – подзаконный акт, который не вправе содержать требований о заключении каких-либо типов договоров. Постановление содержит условия непосредственного предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям. Возможность соблюдения этих условий УК одинакова, как при приобретении коммунальных услуг в пользу собствен¬ников и нанимателей так и при покупке их управляющей компанией для себя и дальнейшей перепродажи конечным потребителям, поскольку качество, количество, непрерывность поставки и другие параметры коммунальных услуг на зависят от УК, они и в том, и в другом случаях зависят от поставщика.
        Поэтому, все обязательства по поставке коммунальных услуг, зависящие от управляющей компании, а также ее ответственность (при заключении любых типов договоров) должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом между собственниками и УК, в результате чего управляющая ком¬пания становится «Исполнителем» услуг в смысле, придаваемом Постановлением № 307. Согласно Постановлению № 307, «Исполнитель» - это лицо не только продающее услугу, иначе УК была бы на¬звана «Продавцом» услуг, «Исполнитель» - это лицо обеспечивающее поставку услуг, то есть возлагающее на себя обязательства по урегулированию всех взаимоотношений с поставщиком в интересах собственников.

        В договоре на приобретение коммунальных услуг между поставщиком и управляющей компанией должны быть прописаны вое обязательстве по поставке услуг энергоснабжающей организацией и ее ответственность, для обеспечения поставки коммунальных услуг собственникам и нанимателям, поскольку поставка, какого бы типа не заключались договоры, осуществляется напрямую потребителям. У управляющей компании нет никаких прав на энергопринимающие устройства дома, все они принадлежат собственникам дома на праве собственности. Если следовать требованию статьи 539 ГК РФ, только по этому основанию УК не вправе заключать договоры приобретения коммунальных услуг для себя, поскольку договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвеча¬ющего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Как известно данная статья Гражданского кодекса РФ не отменена и ее требования необходимо соблюдать.
       Отметим, что условия договора с энергоснабжающими организациями при приобретении коммунальных услуг в интересах собственников ничем не отличаются от договора приобретения коммунальных услуг самой управляющей компанией. Единственное отличие этих договоров состоит в том, что в предмете договора будет указано, в чью пользу при¬обретаются коммунальные услуги, в пользу УК или в пользу собственников и нанимателей.
      Управляющая компания, заключающая договора с энергоснабжающими организациями по поручению собственников от своего имени, но в интересах и за счет собственников, тем не менее, вступает непосредственно в отношения с этими организациями и поэтому несет ответственность по всем обязательствам договора самостоятельно, в том числе и по оплате услуг в полном объеме. В связи с чем обращаем внимание ресурсоснабжающих организаций, что у них нет оснований опасаться заключать договоры поставит в пользу собственников и нанимателей. Не можем мы согласиться также с утверждением, что управляющая компания, заключившая агентский договор управления с собственниками уклоняется от НДС с сумм полученной оплоты, поскольку НДС в полной мере уплачивается поставщиками. Управляющая компания, приобретающая услуги по договору купли-продажи для дальнейшей реализации, платит НДС, но в тоже время и возмещает его в полном объеме.
        При существующем законодательстве по установлению цены на услуги ЖКУ, работа управляющих компаний возможна при построении взаимоотношений с собственниками по агентским договорам, в противном случае неминуемо банкротство компаний и приход новых управляющих компаний таких же однодневок, которым невыгодно работать добросовестно и на перспективу, так как судьба их заранее предрешена. В результате чего жилфонд, который требует систематического технического содержания, а некоторый - серьезного ремонта, останется без хозяина.
       Надеяться на бюджетные субсидии управляющим компаниям не приходится, так как они законодательно не пред¬усмотрены и возможность их поступления зависит только от наличия средств в бюджете конкретного муниципального образования.

ЗА0 "Р0САУДИТ"

Аудиторская деятельность (Лиц. № Е 007986 от 18 сентября 2006 г.); Проведения финансовой экспертизы обоснованности проектов производственных и инвестиционных программ; Проверка обоснованности расчёта соответствующих им тарифов; Проведение финансовой и технологической экспертизы экономического обоснования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги ЗАО «Росаудит» аккредитовано при Межрегиональном Центре экспертных и аудиторских организаций ЖКХ

620012, г. Екатеринбург, ул. Избирателей, 110, оф. 2 тел/факс (343) 325-60-60, 325-61-60 www.ural-rosaudit.ru